原状回復とガイドライン of 敷金トラブル１１９番

お部屋の状態を入居当時と同様に元通りにする。それが原状回復と思っていませんか？
とんでもありません。なぜ部屋を新品（もしくは入居当時の状態に戻す）にする必要があるのでしょうか？建物だって、車だって時間（年数）が経てば古くなって価値は下がってきます。
借主の原状回復義務には、時間と共に自然と古くなっていったものや（これを経年変化と言います）普通に生活していて発生した汚れ、毀損など（これを通常損耗と言います）は含まれません。

現状回復とは、貸主の故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗や毀損を復旧することです。

リフォームと原状回復を混同している貸主が多くて、リフォーム代＋原状回復工事を一緒にしてしまいます。リフォームは「次の借主」の為に行うもので、それを「前の借主」がお金を出して行うのは筋違いと言えるでしょう。リフォームは「新規顧客を確保するために物件の商品価値をあげる行為」なのです。

つまり、普通に生活していれば敷金から控除される必要はないのです。

通常損耗というのは、普通に使用している程度で生ずる損耗のことを言います。例えば畳の日焼けや壁にカレンダー等を張るためにとめた画びょうの跡とか、家具類を置いてできたカーペットの凹みなどです。
これらは一般の家庭生活における使用方法なので、このような損耗についての費用は貸主負担となります。



最高裁判所平成17年12月16日判決で通常損耗について下記のような判例があります。
特定優良賃貸住宅の賃貸契約における、通常損耗についての原状回復特約（通常損耗補修特約）について、賃借人に原状回復義務が認められるためには、契約条項に明記されているか、口頭での説明により賃借人が明確に認識しているなど、特約が明確に合意されていることが必要であるが、本件の特約は明確性を欠くと判断が下されたものです。
通常損耗は「貸主負担」が原則ですが、特約にて「借主」に負担させることを否定するものではありません。しかし借主にそのような負担をさせるからには「近隣家賃より安い」「明確に内容や金額などを説明し」「貸主に理解させる」ことを要件にしているのです。

退去する際は下の図のような清算書（呼び名は様々です）が発行されます。見て頂くとわかるように定価で請求してきます。
何年住もうが住むまいが関係なしに請求してまいります。貸主に落ち度（過失）があるものは仕方ありませんが、不必要なものまで請求されているのが現状です。
自分の敷金は自分の手で守らなければ、不当に搾取されるだけです。あおぞら行政書士事務所へ是非ご相談ください。

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原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは、国土交通省が作成したもので、原状回復のあり方や妥当と考えられる契約、費用負担等を示しております。
残念ながらガイドラインには、法的な拘束力はありません。しかし裁判所の判例が、概ねガイドラインに沿って下される場合が多くなってきており、現実には法律と同じような効果を持っていると言っても過言ではありません。

ガイドラインでは、貴方が退去時に負担するべき修繕費等は、故意または過失により生じた傷や汚れだけとしています。
自然損耗は貸主が負担するべきものであり、その費用はあなたが毎月支払っている家賃に含まれています。（家賃に含まれるべきものなのです）

【貸主の負担例】
・日焼けした畳や壁紙のクロスなどの交換費用
・壁の画鋲跡
・テレビや冷蔵庫などの電化製品の黒ずみ（電気焼け）
・ハウスクリーニング
・鍵の交換費用（借主が紛失等落ち度がない場合）
【借主の負担例】
・たぼこのヤニによる壁紙汚れ（普通の清掃では取れないようなもの）
・フローリングの傷（キャスター椅子での傷）
・お風呂場のカビ
・引越し時にできた傷

故意または過失による損耗がある場合でも、修繕範囲は最小単位にするべきであり、クロス・ジュータン・カーペットなどは、経過年数により修繕費の自己負担割合が軽減されます。

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