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敷金返還の無料相談

サイト更新日: 2017-02-05

原状回復費と国交省ガイドライン

原状回復費の無料相談はあおぞら行政書士事務所

原状回復は入居時の状態(新築の状況)に戻すことではありません

原状回復義務.jpgお部屋の状態を入居当時と同様に元通りにする。それが原状回復と思っていませんか?
とんでもありません。なぜ部屋を新品(もしくは入居当時の状態に戻す)にする必要があるのでしょうか?建物だって、車だって時間(年数)が経てば古くなって価値は下がってきます。
借主の原状回復義務には、時間と共に自然と古くなっていったものや(これを経年変化と言います)普通に生活していて発生した汚れ、毀損など(これを通常損耗と言います)は含まれません。

原状回復費の相談はあおぞら行政書士事務所現状回復とは、貸主の故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗や毀損を復旧することです。

リフォームと原状回復を混同している貸主が多くて、リフォーム代+原状回復工事を一緒にしてしまいます。リフォームは「次の借主」の為に行うもので、それを「前の借主」がお金を出して行うのは筋違いと言えるでしょう。リフォームは「新規顧客を確保するために物件の商品価値をあげる行為」なのです。

原状回復費の相談はあおぞら行政書士事務所つまり、普通に生活していれば敷金から控除される必要はないのです。

※普通と言うのは、法的な意味合いであり、法的注意義務を果たしていない不注意による(過失)損耗などは控除されるべき可能性もあります。

通常損耗とは

通常損耗.jpg通常損耗というのは、普通に使用している程度で生ずる損耗のことを言います。
例えば、畳の日焼けや壁にカレンダー等を張るためにとめた画びょうの跡とか、家具類を置いてできたカーペットの凹みなどです。だからと言っても何でもかんでも「日常生活=通常損耗」ではありませんのでご注意ください。
通常損耗は、一般の家庭生活における使用方法なので、このような損耗についての費用は貸主負担となります。

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通常損耗負担特約の有効性

最高裁判所平成17年12月16日判決で通常損耗について下記のような判例があります。
特定優良賃貸住宅の賃貸契約における、通常損耗についての原状回復特約(通常損耗補修特約)について、賃借人に原状回復義務が認められるためには、契約条項に明記されているか、口頭での説明により賃借人が明確に認識しているなど、特約が明確に合意されていることが必要であるが、本件の特約は明確性を欠くと判断が下されたものです。
通常損耗は「貸主負担」が原則ですが、特約にて「借主」に負担させることを否定するものではありません。しかし借主にそのような負担をさせるからには「近隣家賃より安い」「明確に内容や金額などを説明し」「貸主に理解させる」ことを要件にしているのです。

具体的とは契約書に「退去時には清掃の有無に関係なくハウスクリーニング代金35,000円を支払うこととする」や「壁クロスの張替は1面単位で張替とする。その際要する費用は1㎡あたり1,000円要し、減価償却では資産としての価値が6年でゼロになって、退去者には不利益ではあるが、その価格で張り替えることとする。但し金額については施工時の単価による。」などと書かれた契約書である必要があります。※これは訴訟実務での裁判所の考えでも採用されたものです(当事務所の依頼者が訴訟したときの実話)。

経過年数の考慮

経過年数による減価割合については、従前より「法人税法」(昭和40年3月31日法律第34号)及び「法人税法施行令」(昭和40年3月31日政令第97号)における減価償却資産の考え方を採用するとともに、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」(昭和40年3月31日大蔵省令第15号) における経過年数による減価割合を参考にして、償却年数経過後の残存価値は10%となるようにして賃借人の負担を決定してきました。
しかしながら、平成19年の税制改正によって残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを踏まえ、例えば、カーペットの場合、償却年数は、6年で残存価値1円となるような直線(または曲線)を描いて経過年数により賃借人の負担を決定します。
よって、年数が経つほど賃借人の負担割合は減少することとなります。無論この負担とは入居者の使用方法などに過失があった場合に負担することとなり、先述している通常損耗では関係のない概念であること申し添えます。

経過年数・経年劣化クリックすると拡大されます。

敷金清算書(リフォーム見積書)

退去する際は下の図のような清算書(呼び名は様々です)が発行されます。見て頂くとわかるように定価で請求してきます。
何年住もうが住むまいが関係なしに請求してまいります。貸主に落ち度(過失)があるものは仕方ありませんが、不必要なものまで請求されているのが現状です。
自分の敷金は自分の手で守らなければ、不当に搾取されるだけです。あおぞら行政書士事務所へ是非ご相談ください。

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国交省ガイドラインに基づく退去精算の無料相談はあおぞら行政書士事務所

国交省のガイドライン概要

敷金ガイドライン.jpg原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは、国土交通省が作成したもので、原状回復のあり方や妥当と考えられる契約、費用負担等を示しております。
残念ながらガイドラインには、法的な拘束力はありません。しかし裁判所の判例が、概ねガイドラインに沿って下される場合が多くなってきており、現実には法律と同じような効果を持っていると言っても過言ではありません。

ガイドラインでは、貴方が退去時に負担するべき修繕費等は、故意または過失により生じた傷や汚れだけとしています。
自然損耗は貸主が負担するべきものであり、その費用はあなたが毎月支払っている家賃に含まれています。(家賃に含まれるべきものなのです)

【貸主の負担例】
・日焼けした畳や壁紙のクロスなどの交換費用
・壁の画鋲跡
・テレビや冷蔵庫などの電化製品の黒ずみ(電気焼け)
・ハウスクリーニング
・鍵の交換費用(借主が紛失等落ち度がない場合)
【借主の負担例】
・たぼこのヤニによる壁紙汚れ(普通の清掃では取れないようなもの)
・フローリングの傷(キャスター椅子での傷)
・お風呂場のカビ
・引越し時にできた傷

故意または過失による損耗がある場合でも、修繕範囲は最小単位にするべきであり、クロス・ジュータン・カーペットなどは、経過年数により修繕費の自己負担割合が軽減されます。


クリーニング代請求の防止

室内クリーニングと敷金トラブル原状回復費のなかでも大きなウェイトを占めるのは室内クリーニング代です。広さや間取りによって変わりますが相場では2万円~4万円程度のところが多いと思います。
これは自分で予め防止することも可能です。契約書に記載あるからという1点張りで請求はしてきますので、クリーニング代の請求を防ぐ手段として退去時には「大掃除」レベルの清掃をしてから明渡しをしましょう。
入居者の義務と言えるのは、掃除機などで掃除をすることはもちろんの事ですが、エアコンのフィルター清掃、換気扇の清掃(油汚れ)も忘れがちなので、必ず清掃して欲しいところです。トイレ掃除や浴室の清掃は日常的に行っていれば問題ないと思われます。換気を小まめにしておくことでカビの発生なども抑える事ができます。また退去前は慌ただしくて時間を取れないことが多いと思います。日頃から小まめに清掃をしていれば、退去時も時間をかけることなく楽に清掃できます。
この大掃除が出来ていて初めて「室内クリーニング」の支払を拒否できる「土俵に上る」ことになるわけです。業者が使うような薬品でピカピカにする必要はありませんが、キレイな状態で明渡ししたいものです。貸主も汚れた状態で明け渡しされたら「良い気分」にはなりません。
※契約状況によっては室内クリーニングの支払を拒否できない可能性もあります。

退去クリーニング費用の請求は妥当か不当か

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32px_key_003_b-trans.pngSSL通信でデータ送信されますので、秘密漏えいの心配がありません。